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中古住宅を購入するときのフラット35の注意点

 

フラット35は長期固定金利の住宅ローンとして人気がありますが、新築物件だけとは限りません。
中古住宅を取得するときでも活用することが可能です。
日本はこの数年超低金利時代が続いているので、フラット35を利用する方が増えています。
ただし中古住宅を購入する場合、フラット35では注意しなければならないことがいくつかあります。
ここでは中古住宅を購入するときのフラット35のポイントについてご紹介します。

 

 

そもそもフラット35がでてきた理由とは

フラット35は独立行政法人住宅金融支援機構が投資家の資金を集めて住宅ローンを融資しています。
いわゆる国の住宅ローンです。
これは今まで住宅を持ちたくても持てなかった方や若い夫婦にも持ち家を推進して子育てしやすくする、介護しやすい住居(つまりバリフリ住宅)を増やすなど、色々な政策を推進するためのものでもあります。
一方で民間主導にしてしまうと確実に実行されない場合も考えられるので、国がバックアップしながら推進していく事業の一つです。
そこで考えられた住宅ローンは低金利であり、借入れている期間は全部固定金利、審査が通りやすい、保証料がないといったことです。
これは従来住宅ローンを考えると所得が高くない方が変動金利の住宅ローンを借りて(金利が低い場合は利息が安くなるの)、ある時金利が上昇して返済できずにマイホームを手放すことを想定しています。
つまり所得が高額でなくても借りられるところにメリットがあります。
中古住宅なら新築よりも安く、リフォームすれば長らく住めるところも多くなってきました。
新築よりもはるかに安いので、所得があまり高くなくてもフラット35を活用することが可能です。

中古住宅でフラット35を活用するポイント

どんな中古住宅でもフラット35が活用できるかというとそうではありません。
新築でも、意外とフラット35非対応の物件が多いと言われています。
つまり購入住宅がフラット35の技術基準に適合していなければ利用することができません。
それを考えると中古住宅でも中古住宅用の基準があります。
例えば住宅の規模は戸建てなら70㎡、マンションなら30㎡からとされています。
また耐火構造、準耐火構造に適合、耐震性は建築確認日が昭和56年6月1日以降であること(それ以前は耐震評価基準に適合)…などなど、色々な技術基準にクリアしなければなりません。
最も注意したいのが耐火、耐震基準です。
これに合格しないとフラット35は申請できません。
また金利を限定的に優遇してもらえる(平成30年まで)フラット35Sというローンにもありますが、さらに技術基準が厳しいものです。
このフラット35SはAローン(10年間さらに金利引き下げ)とBローン(5年間の金利引き下げ)の優遇措置がありますが中古物件でも使える一方で、フラット35よりもっと厳しい技術基準が課されています。
また金融機関によっては自社の住宅ローンを勧めてくるところもあります。
実はフラット35は多くの金融機関にとって利益の少ない商品になっています。
またフラット35には団信(団体信用生命保険)が付いていますが、これに入ると借り主が万が一亡くなった時は遺族が保険金で住宅ローンを一括返済できるものです。
ところが中古住宅でもこれに入ってしまうと、いくら低金利のフラット35でもお得でなくなってしまいます。
実はフラット35だけで団信を付けると損になりますが、フラット35Sなら団信を付けても安くなります。
フラット35だけなら民間の生命保険を手厚くするしたほうが良い場合が多いでしょう。
ただしフラット35Sに対応している中古住宅を選ぶという方法もあります。
その場合、最初からそのような中古物件を探してみるのも一つの方法です。
本来住宅探しは気に入ったから、住みやすいから、という理由で選ぶ場合が多いでしょう。
ただし長期固定金利のローンを利用するなら、住みやすさだけでなく、長い支払いに耐えられる物件を探すというのもポイントです。
中古住宅を購入するならそのような部分にも注意して探してみましょう。