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フラット35Sを選ぶときの注意点

flat35Sを選ぶときの注意点

flat35Sを選ぶときの注意点

住宅ローンの中でもフラット35という長期固定金利ローンに注目が集まっています。
長期間固定金利で返済できるので、返済計画が立てやすく、高金利時代を迎えてもリスクを避けることができます。
最近そこからさらに金利優遇幅が0.3%下がるフラット35Sというローンが出てきました。
これは特例のローンで期間が定まっています。
ここではそのフラット35Sを選ぶ時の注意点やポイントをご紹介します。

 

平成30年3月31日まで申し込み分までフラット35Sは使える

フラット35Sは省エネや耐震性に優れた住宅のためにフラット35の金利引き下げを年0.3%とする制度のことです。
これは住宅の技術基準にもよりますが、適合すれば当初10年間引き下げ可能なAプランと、当初5年引き下げ可能なBプランが受けられます。
ただしこのフラット35Sは特例として期間限定、予算に限りがあるので予算終了になった時点で終わる可能性があります。
特にフラット35Sの対象になる住宅とは、フラット35ですでに技術基準がクリアされていて、さらに金利プランAとプランBの基準を見たしていることが必要です。
簡単に言うとプランAなら省エネ性、耐震性、バリフリ性、耐久性・可変性に基準が設けられています(ここでは詳しく紹介しませんので、住宅支援機構のサイトでご確認ください)。
プランBも同様の項目で詳しく基準が決められています。
どうしてフラット35Sが注目されているかというと、このプランAとプランBによって、さらに利息が浮く仕組みだからです。
そこにメリットがあります。

フラット35Sを選ぶ時に気を付けたいこと

借入れ金額によってもフラット35Sで10年固定金利(または5年金利)の優遇を受けるかどうかを判断するべきでしょう。
一見するとフラット35は低金利時期に借りるので、一生を通すと少し損になる場合もありますが、安心を借りていると考えている人が多いようです。
そこからさらに10年や5年、固定金利が下がるので長い目で見ると100万円以上も金利が違う場合もあり得ます。
ところが難しいのは現在の金利がどのように動くかわからない場合と借入れ額が2000万以下だと変動金利のほうが得をする場合があるからです。
つまり最初に手持ちのお金があると返済方法を考えたほうが良い場合がある、ということです。
これがフラット35でもフラット35Sでも同様に言えることです。
現在基準金利(これは日銀の金融政策によって変動する、民間金融機関がかえられる金利)は変動金利と10年固定金利差が実はあまりありません。
現状で言うと、変動金利のメリットがない時期なのです。
本来なら基準金利が下がり、変動金利にメリットがあるのが普通です。
もう少し加えていうと変動金利とフラット35の金利差は0.5%以内(時期によっても変わりますのでご了承ください)になっています。
多少は変動金利のメリットがありそうですが、実は優遇金利という制度があります。
これだと例えば事前に自己資金が借り入れ額の3割とか4割ある人(つまり借入額が多くなく、自己資金がある場合)だと優遇金利が適応されます(銀行によっても優遇金利の条件は違います)。
ここが最も重要で、フラット35Sはさらに金利が優遇されるので、自己資金がある人は使い時かもしれません。
フラット35SのプランAかプランBでさらに利子を下げれば相当メリットがあります。
ところが日銀の金利政策で基準金利が下がるようなら、フラット35もフラット35Sもメリットが無い場合があります。
それは変動金利のほうがメリットを享受しやくなります。
それは比較的融資額が低く、短期間だけ変動金利に借り換えるといった場合には、相当金利が違ってきます。
現在はフラット35やフラット35Sが全盛の時代なので、借り換えやこれから融資を受ける方は多少安心して審査が申し込めます。
ただしいつまでも続くとは限りません。
金融政策や基準金利の状態、申し込む人の割合などもしっかりみて、10年単位の返済計画から考えて利用することをおすすめします。